Maître d'œuvre à Cruseilles

Cruseilles est à mi-chemin entre Annecy et Genève, le long de la RD 1201. La commune se décrit elle-même comme un pôle à dominante résidentielle, sous la double influence des deux agglomérations. Sa délibération de 2023 parle d'une très forte attractivité et d'une pression foncière importante. Elle note aussi que les réseaux et les équipements ne suivent pas au même rythme. Le règlement a été resserré en conséquence.

MOE LEMAN est maître d'œuvre et contractant général. Sur une maison à Cruseilles, nous partons du terrain réel : pente, accès, nature du sol, réseaux. Nous dessinons dans le règlement de zone, nous montons le permis, nous chiffrons sur métré complet, puis nous conduisons le chantier jusqu'à la réception. Le budget vous arrive en total par lot. Aucun chiffre n'est lancé sur une photo de terrain.

Les contraintes

Ce que le règlement de la zone UH impose

La zone UH couvre l'habitat, du centre-bourg aux hameaux. Les chiffres changent selon le secteur, de UHc4 au centre à UH1 et UHl1 en périphérie. Voici ce qui se lit avant l'esquisse.

• Emprise au sol : coefficient de 0,15 en UH1, 0,20 en UH2, 0,35 en UH3 et 0,60 en UHc4. Sur 1 000 m² en UH1, toutes les constructions tiennent dans 150 m² d'emprise.
• Espaces verts et perméables : 50 % d'espaces verts et 60 % d'espaces perméables en UH1, jusqu'à 60 % et 70 % en UHl1. Les deux surfaces doivent être quantifiées dans la demande.
• Hauteur : 9 m et un étage plus combles en UH1, 11 m en UH2, 13 m en UH3 et UHc4. Au-delà de 5 % de pente, la cote de référence est le point médian sous l'emprise.
• Reculs : 5 m des voies en UH1, UH2 et UH3, 4 m des limites séparatives. Hors agglomération, 25 m de l'axe de la RD 1201 et 18 m des RD 15, 23 et 41a.
• Toitures : deux pans obligatoires, pente d'au moins 35 %, débords de 0,80 m. Les toitures terrasses restent sous 25 % de l'emprise au sol.
• Stationnement : 3 places par logement de plus de 30 m² de surface de plancher. Dès deux logements, une place visiteur par tranche de deux logements.
• Annexes et piscines : deux annexes au plus par construction principale, piscine non comprise. Le bassin est limité à 50 m³ et reculé de 4 m des voies et des voisins, mesurés au bord de la margelle.
• Servitudes : abords de la maison de Fésigny et du pont suspendu de la Caille, site inscrit des abords du pont, zone non aedificandi de la canalisation de gaz haute pression.

Nous superposons ces règles au zonage, au PPRn et au cadastre dès la première visite. Une parcelle à cheval sur deux zones se calcule zone par zone. À partir de 10 logements, la mixité sociale entre aussi dans le bilan.

Le point qui surprend

Sans eau potable disponible, pas de nouveau logement

Le règlement de la zone UH pose une condition rare. Toute nouvelle construction d'habitat est admise à condition de disposer d'une ressource en eau potable suffisante sur le territoire communal. La même condition vise l'extension, la reconstruction ou la réhabilitation qui crée un logement. Les piscines y sont soumises aussi.

La règle découle du SCoT. Cruseilles est dans la zone de répartition des eaux du bassin versant des Usses, et le SCoT conditionne les projets aux capacités d'alimentation en eau potable. Le règlement ne chiffre aucun seuil. Lors de la modification de 2025, le Syr'Usses a recommandé de mieux définir cette notion pour les piscines.

Pour une division de terrain ou une grange transformée en logements, c'est la première question. Nous la posons au service gestionnaire de l'eau dès la faisabilité, avant de dessiner. La découvrir à l'instruction coûte des mois. Le même contrôle vaut pour l'assainissement : la préfète l'a rappelé dans son avis de 2025.

La méthode

Le déroulé