MOE LEMAN · Passy
Maître d'œuvre à Passy
Passy applique un PLU approuvé en 2019, modifié pour la deuxième fois le 30 octobre 2025. Le même zonage y distingue la plaine et le coteau, avec des règles d'aspect différentes. S'y ajoutent un plan de prévention des risques, une sismicité de zone 4 et le plan de protection de l'atmosphère. Voici ce que votre projet devra respecter, et comment nous le menons jusqu'à la réception.
Un terrain à Chedde, au Plateau d'Assy ou vers Plaine-Joux ? Envoyez-nous la référence cadastrale par la page contact, nous vous disons ce qu'elle autorise. Réponse sous 48 heures ouvrées.
MOE LEMAN est un cabinet de maîtrise d'œuvre et de contractant général. Nous concevons, nous déposons les autorisations d'urbanisme, nous chiffrons au métré et nous dirigeons le chantier jusqu'à la réception. À Passy, nous travaillons dans la plaine de l'Arve comme sur les coteaux qui montent vers le Plateau d'Assy.
La commune va de la vallée aux alpages. Un même secteur UD n'impose pas la même façade selon qu'il est en plaine ou en coteau. Le PPR et les sites inscrits ajoutent leurs limites. Nous venons donc sur place avant de chiffrer. Nous lisons la pente, l'accès en hiver, les écoulements et la vue. Jamais un prix donné sur photos.
Le cadre réglementaire
Ce qui s'applique à Passy
Passy a un PLU communal. Il a été approuvé le 28 novembre 2019 et rendu exécutoire le 16 janvier 2020. Il a été modifié le 2 mars 2023, puis le 30 octobre 2025 par la modification n°2. Un arrêté du maire du 6 mars 2026 a mis ses annexes à jour, pour intégrer la servitude du télésiège de Barmus. C'est cette version qui est en vigueur sur le Géoportail de l'urbanisme. Une modification n°3 est en cours. L'autorité environnementale a rendu son avis le 22 mai 2026. Elle crée une orientation d'aménagement sur l'ancien sanatorium de Sancellemoz.
La commune fait partie de la communauté de communes Pays du Mont-Blanc, qui réunit 10 communes et a son siège à Passy. Elle est soumise à la loi Montagne. Elle est couverte par le SCoT Mont-Blanc, arrêté le 18 juillet 2025, qui la classe comme pôle relais. L'enquête publique du SCoT s'est tenue du 2 février au 4 mars 2026. Nous n'avons pas trouvé trace de son approbation à ce jour.
Passy est dans le périmètre du plan de protection de l'atmosphère de la vallée de l'Arve, qui compte 41 communes. L'une des stations fixes de mesure de l'air y est installée. Depuis le 1er janvier 2022, toute cheminée à foyer ouvert est interdite d'usage, même en appoint ou en agrément. Un appareil neuf au bois doit respecter 125 mg/Nm³ de poussières. À la vente, un chauffage au bois qui dépasse ce seuil doit être mis en conformité. Pour une ancienne ferme repérée au PLU, l'étude patrimoniale annexée au règlement préconise en plus de ne pas placer les conduits sur les murs extérieurs.
La commune est en zone de sismicité 4, dite moyenne. Son potentiel radon est classé en catégorie 3. Le PPR révisé a été approuvé par arrêté préfectoral du 6 janvier 2014. Il couvre les crues torrentielles, les mouvements de terrain et les avalanches. Les zones rouges sont inconstructibles, les zones bleues imposent des prescriptions. Le PLU impose aussi de garder libres les rives naturelles des cours d'eau. L'église Notre-Dame-de-Toute-Grâce du Plateau d'Assy est classée monument historique depuis le 11 juin 2004. Le sanatorium Martel de Janville est inscrit depuis le 15 mai 2008. Le Plateau d'Assy et le plateau de Plaine-Joux d'en Haut sont des sites inscrits depuis 1946. Les travaux y sont déclarés quatre mois à l'avance et passent par l'architecte des Bâtiments de France.
Les contraintes
Ce que le PLU et le PPR vont vous demander
Les valeurs ci-dessous sont celles du secteur UD, les secteurs périphériques à vocation résidentielle. Chaque zone a les siennes, et la ligne plaine coteau tracée au plan change les règles d'aspect.
- Coefficient d'emprise au sol limité à 0,18.
- Dès 100 m² de surface de plancher créée, 50 % du terrain en pleine terre, dont la moitié en deux tenants au plus. Une bande de 2 m de pleine terre est gardée le long des limites, même au-dessus d'un sous-sol.
- Hauteur maximale de 11 m et R+2+combles. 8 m à l'acrotère pour une toiture plate. Rapport entre la hauteur et la plus longue façade de 0,80 au plus, et façade close limitée à 20 m.
- Recul de 5 m sur la voie, et 5 m devant les portes de garage et les portails. Recul de 4 m sur les limites, et au moins la moitié de la différence d'altitude. 8 m entre deux bâtiments principaux.
- Toiture à deux pans, pente entre 30 et 50 %, débords d'au moins 1 m. Les balcons sont couverts par le débord, sauf en pignon.
- Soutènements limités à 2 m, enrochements en pierre du pays à 1,50 m, enrochements cyclopéens interdits. Remblais limités à 1 m. Clôture de 1,60 m au plus, avec 30 % de vide, et haies d'essences mélangées.
- Programme de 6 logements ou de 500 m² de surface de plancher : 35 % de logements sociaux pérennes, en locatif conventionné ou en bail réel solidaire.
- Plateau d'Assy, Plaine-Joux et abords des monuments : déclaration ou avis de l'architecte des Bâtiments de France.
Avant le premier trait, nous superposons le zonage du PLU, la carte réglementaire du PPR et le cadastre. C'est là que se lit la surface réellement constructible.
Le point qui surprend
Plaine ou coteau, deux maisons différentes
Le règlement de Passy trace un repère sur le plan de zonage. Il sépare la plaine et le coteau. Dans une même zone, de part et d'autre de cette ligne, la maison ne se dessine pas pareil. En plaine, la toiture terrasse est autorisée. Elle devient obligatoirement végétalisée au-delà de 10 m de haut, avec 40 cm de substrat. Les teintes claires sont recommandées en façade.
En coteau, tout s'inverse. La toiture terrasse n'est admise que végétalisée et bien intégrée, ou pour des éléments de liaison et des annexes. Le faîtage suit l'orientation de la majorité des toits voisins. Sur une pente de 15 % ou plus, la construction est découpée en volumes de 15 m de long au plus, posés le long de la pente. Le règlement recommande un bardage bois sur au moins le tiers supérieur de la façade. Les teintes de bois claires sont interdites, le grisaillement naturel est accepté.
Pour un chalet en ossature bois, le coteau de Passy est donc un cadre favorable, à condition de penser les volumes dès l'esquisse. Nous vérifions de quel côté de la ligne tombe la parcelle avant tout achat. Nos chalets sont décrits sur Chalets Signature. Notre façon de construire est détaillée sur ossature bois.
Nos interventions
Ce que nous faisons à Passy
Maison neuve ou chalet
Nous calons l'emprise de 0,18, la pleine terre et le rapport hauteur façade dès l'implantation. Toute nouvelle construction principale récupère les eaux pluviales de toiture. Les panneaux solaires restent en toiture, interdits en façade et sur les balcons. En zone de sismicité 4, une maison individuelle neuve suit les règles parasismiques, avec une attestation jointe au permis. Voir construction et Chalets Signature.
Rénovation
L'INSEE compte 58,8 % de résidences principales achevées entre 1946 et 1990 à Passy, et 13,3 % avant 1946. Une réfection de façade passe par une déclaration préalable, tout comme une réfection de toiture qui change l'aspect. Un bâtiment repéré au patrimoine ne peut pas être démoli ni agrandi en volume, et suit l'étude patrimoniale. La méthode est sur rénovation.
Extension et surélévation
Une extension latérale peut entrer dans la marge de recul, sur 5 m au plus, dans le prolongement de la façade. Le toit peut être prolongé tant que sa longueur totale reste sous 25 m. Transformer un toit plat en deux pans peut dépasser la hauteur de zone, dans la limite de 3 m au-dessus de la cote de référence. Voir extension et surélévation.
Contractant général
Un seul interlocuteur, un prix et un délai engagés, les travaux réalisés par nos entreprises. Le cadre est détaillé sur contractant général.
Avant d'acheter
Lire la pente et le torrent avant de signer
À Passy, un terrain se lit d'abord sur la carte du PPR. Crue torrentielle, glissement ou avalanche : chaque zone bleue a ses prescriptions, et elles pèsent sur les fondations, les ouvertures et le budget. La hauteur se mesure sur le terrain après les remblais imposés par le PPR, le cas échéant. Le terrassement est encadré : 4 m d'affouillement au plus et 1 m de remblai. Un sous-sol profond sur un terrain plat se vérifie donc tôt. Le long des routes départementales, hors agglomération, le recul monte à 18 ou 25 m de l'axe selon la voie.
La commune compte 10 856 habitants en 2023 selon l'INSEE, pour 6 176 logements. 82,6 % sont des résidences principales et 11,9 % des résidences secondaires. Les maisons représentent 46,0 % du parc et les appartements 52,2 %.
Nous produisons une note de faisabilité avant l'achat : zonage, position plaine ou coteau, risques, servitudes, surface constructible. Pour être accompagné côté maître d'ouvrage, voir assistance à maîtrise d'ouvrage.
La méthode
Le déroulé
Visite et relevé
Nous venons sur la parcelle ou dans le bâtiment. Relevé, contraintes d'accès, réseaux, voisinage.
Faisabilité
Lecture du règlement de zone, servitudes, surface de plancher atteignable, points de blocage chiffrés.
Conception et autorisation
Plans, étude thermique, attestation parasismique, dépôt en mairie et suivi de l'instruction.
Chiffrage au métré
Métré complet et décomposition lot par lot. Vous recevez un total par lot, jamais un ratio au mètre carré.
Travaux et réception
Planning, réunions de chantier, compte rendu après chaque visite, réception lot par lot avec réserves datées.
Secteur
Où nous intervenons
Bureau à Aix-les-Bains, chantiers sur toute la Haute-Savoie, le Genevois, le Pays de Gex, la Savoie et les grandes stations. Nous venons sur site avant de chiffrer, ce qui borne notre rayon d'action.
Genevois et Annemasse
- Reignier-Ésery
- Annemasse
- Ville-la-Grand
- Cranves-Sales
- Vétraz-Monthoux
- Saint-Julien-en-Genevois
- Collonges-sous-Salève
- Cruseilles
Arve, Aravis et Mont-Blanc
Annecy, Léman et Savoie
Pays de Gex et stations
Votre commune n'est pas dans la liste ? Demandez quand même. Nous vous dirons franchement si nous pouvons tenir le suivi de chantier.
Votre projet à Passy
Dites-nous ce que vous voulez faire
La référence cadastrale, l'adresse ou quelques photos suffisent pour un premier avis. Nous vous répondons sous 48 heures ouvrées, franchement, y compris si le projet ne tient pas. Tout passe par la page contact, ou par téléphone.