Maître d'œuvre à Reignier-Ésery

MOE LEMAN est un cabinet de maîtrise d'œuvre et de contractant général. Nous concevons, nous montons les autorisations d'urbanisme, nous chiffrons au métré et nous pilotons le chantier jusqu'à la réception. Nous intervenons à Reignier-Ésery comme sur tout le Genevois et la vallée de l'Arve.

Cette page rassemble les règles d'urbanisme applicables sur la commune, les contraintes de terrain les plus fréquentes, et notre façon de travailler. Un point ne change pas : nous venons sur place avant de chiffrer. Un relevé, une lecture du règlement de zone, puis un budget lot par lot. Jamais un prix annoncé sur photos.

Les contraintes

Ce que le PLU va vous demander

Tous ces points ne concernent pas votre parcelle, mais chacun se vérifie avant de dessiner.

• Garder au moins 40 % du terrain en pleine terre, ou 35 % si une servitude de mixité sociale s'applique.
• Respecter le coefficient d'emprise au sol, fixé à 0,25 dans certaines zones : votre surface bâtie au sol est plafonnée avant même de parler de hauteur.
• Intégrer la servitude de mixité sociale au-delà des seuils de surface de plancher ou de nombre de logements, détaillés plus bas.
• Obtenir l'avis de l'architecte des bâtiments de France dans les périmètres protégés : abords de 500 m du dolmen La Pierre aux Fées, classé en 1910, site classé des blocs erratiques de la plaine des Rocailles (1914), sites inscrits des ruines du château de Boringes (1944) et du village d'Ésery (1990).
• Tenir compte du PPRN lié à l'Arve, approuvé par arrêté préfectoral du 19 novembre 2001, et de ses trois périmètres d'aléas.
• Vérifier l'aléa de retrait-gonflement des argiles, faible à moyen sur la limite du coteau le long de la voie ferrée.
• Laisser libre la bande inconstructible de 8 mètres liée à la canalisation de gaz haute pression, et repérer les lignes électriques haute tension à l'est, dont deux traversent le centre urbain.
• Anticiper bruit et emprises : classement sonore de la RD2 sur 100 m hors tissu urbanisé et 30 m au centre, zone tampon de 50 m le long de l'emprise SNCF, la gare étant pôle d'échanges multimodal au SCoT.

Nous croisons règlement de zone, plans de servitudes et cadastre avant le premier trait.

Le point qui surprend

Division et petit collectif : la règle de mixité sociale

Beaucoup de propriétaires arrivent avec la même idée : diviser un terrain, ou transformer une ferme en plusieurs logements. La servitude de mixité sociale se découvre une fois le projet dessiné. C'est ce qui coûte le plus cher quand on le voit trop tard.

Le règlement fixe deux seuils. Au-delà de 600 m² de surface de plancher d'habitat ou de 5 logements, l'opération doit comporter 35 % de logements locatifs sociaux pérennes, sur au moins 35 % de la surface de plancher. Au-delà de 1 400 m² ou de 20 logements, le taux passe à 40 %, sur au moins 40 % de la surface de plancher. La règle s'applique au prorata en cas de division : découper en deux opérations ne permet pas d'y échapper. Une exception existe en zone UA, dans le périmètre de l'OAP n°12 dite cœur de ville.

Sur un projet de 6 logements, vous ne vendez donc pas 6 lots libres, mais 4 lots libres et 2 logements sociaux, avec un bailleur à trouver et un prix de cession sans rapport avec le marché. Le bilan se calcule avec cette contrainte dedans, ou il est faux. Parfois la bonne réponse est de rester sous le seuil.

La méthode

Le déroulé