Maître d'œuvre à La Roche-sur-Foron

MOE LEMAN est maître d'œuvre et contractant général. Nous concevons, nous déposons les autorisations, nous chiffrons au métré et nous conduisons le chantier jusqu'à la réception. À La Roche-sur-Foron, une bonne part des demandes porte sur du bâti ancien : maison de ville, ancien commerce, ferme du coteau, immeuble à diviser. C'est un travail de relevé avant d'être un travail de dessin.

Cette page réunit les règles qui s'appliquent sur la commune, les servitudes qui pèsent sur le centre historique et les pièges que nous voyons le plus souvent. Notre principe reste le même partout. Nous venons voir le bâtiment, nous lisons le règlement de zone, puis nous chiffrons lot par lot. Pas de prix sur photos, pas de ratio au mètre carré.

Les contraintes

Ce que le PLU et les servitudes vont vous demander

Tous ces points ne touchent pas votre parcelle. Chacun se vérifie avant le premier trait.

• Obtenir l'avis de l'architecte des bâtiments de France dans les abords des cinq monuments historiques, dont la croix de 1488 classée en 1906, le donjon de l'ancien château inscrit en 1944 et le clocher de l'église Saint-Jean-Baptiste inscrit en 1975.
• Passer aussi par l'architecte des bâtiments de France dans les six sites inscrits en juin 1943 : place Grenette et hôtel de ville, Plain-Château, rampe du Crétet, rue des Fours, faubourg Saint-Martin, rue Carnot.
• Respecter le repérage patrimonial du PLU. Sur un bâtiment marqué d'une étoile rouge, la démolition est interdite sauf impératif de sécurité. Sur une étoile jaune, elle doit être justifiée et passe par un permis de démolir.
• En zone UA, construire entre R+1+combles et R+3+combles ou attique, autour de 15 m, avec des toits à pans d'au moins 40 %. En réfection, tuiles écailles à bout rond en terre cuite sauf couverture d'origine différente, et châssis de toit limités à 20 % du pan et 1 m² chacun.
• Garder de la pleine terre : 15 % du terrain en UA, 25 % en UB et UC, 35 % en UD. L'emprise au sol est plafonnée à 0,60 en UA, 0,40 en UB et 0,30 en UC. En UD1, elle diminue avec la taille du terrain.
• Intégrer la mixité sociale : à partir de 8 logements ou au-delà de 800 m² de surface de plancher, 25 % des logements et 25 % de la surface vont au locatif social. Des secteurs repérés au plan y ajoutent 10 % d'accession sociale.
• Prévoir le stationnement : une place par logement en UA, deux en UD, plus une place visiteurs par tranche de 4 logements en UA et de 3 en UD.
• Laisser libre la bande de 10 m le long des cours d'eau en zone urbaine, 20 m en zone agricole ou naturelle. Le Foron et les ruisseaux du coteau sont exposés aux crues torrentielles, et la carte des aléas, mise à jour en 2007, rend certains secteurs inconstructibles.

Nous croisons règlement de zone, plan des servitudes, carte des aléas et cadastre avant de dessiner.

Le point qui surprend

Centre ancien : pas d'isolation par l'extérieur sur la pierre

Beaucoup de projets de rénovation partent du même réflexe : isoler par l'extérieur, puis gagner un niveau. En zone UA, le règlement ferme ces deux portes. L'isolation par l'extérieur n'est pas acceptée sur les bâtiments en pierre, appareillée ou non, ni sur les façades ornementées. Les bâtiments ne sont pas surélevés, hors isolation. Le règlement ne l'admet qu'à titre exceptionnel, si le rehaussement rend la rue plus harmonieuse.

La performance se gagne donc par l'intérieur. Isolation intérieure, traitement des ponts thermiques, menuiseries cohérentes sur toute la façade. Pour le patrimoine repéré, le PLU demande des enduits et peintures à base minérale, perméables à la vapeur d'eau. Un mur ancien qui ne respire plus finit par se dégrader. Ces choix se font au relevé, pas sur catalogue.

Le stationnement est le second piège. Diviser une maison de ville en appartements crée une place par logement en UA, et les places existantes ne peuvent pas servir aux nouveaux logements. Le règlement admet une dispense quand la transformation se fait dans le volume existant et que les places sont techniquement impossibles. Cette impossibilité se démontre dans le dossier.

La méthode

Le déroulé