MOE LEMAN · Saint-Julien-en-Genevois
Maître d'œuvre à Saint-Julien-en-Genevois
Maisons, rénovations, petits collectifs et divisions. Ce que le PLU de la commune autorise, ce qu'il impose, et comment nous montons un budget qui tient.
Donnez-nous la référence cadastrale et le programme. Réponse sous 48 heures.
MOE LEMAN est un cabinet de maîtrise d'œuvre et contractant général installé à Aix-les-Bains. Nous intervenons à Saint-Julien-en-Genevois et dans la communauté de communes du Genevois : maisons individuelles, rénovations lourdes, petits collectifs, divisions de bâtiments existants. Selon le montage, nous travaillons en maîtrise d'œuvre ou en contractant général, avec un prix global et forfaitaire.
Cette page rassemble ce qu'il faut savoir avant de dessiner ici : le document d'urbanisme applicable, les règles qui bloquent un projet, la densité attendue. Nous ne chiffrons jamais sur photos ni au ratio du mètre carré : nous venons sur place, nous relevons, puis nous chiffrons lot par lot.
Urbanisme
Le cadre réglementaire
La commune est couverte par un PLU communal, pas par un PLU intercommunal. Révision générale approuvée le 14 juin 2017, révision allégée en avril 2019, modification n°2 le 21 juillet 2022, modification n°3 le 19 décembre 2025. Cette dernière est la version en vigueur au Géoportail de l'urbanisme.
La commune fait partie de la communauté de communes du Genevois, 17 communes. Le SCoT Porte Sud de Genève, approuvé le 16 décembre 2013, couvrait 2014-2024. Depuis 2024, la compétence revient au Pôle métropolitain du Genevois français, qui élabore le SCoT du Genevois français : prescrit le 28 mars 2025, 68 communes, environ 270 000 habitants, 4 intercommunalités, approbation prévue en 2030. Le Projet d'agglomération franco-valdo-genevois n'est pas opposable à un permis : le SCoT et le PLU le sont.
Le point le plus notable est le risque sismique. La commune est en zone 3, aléa modéré, l'exception du département : le décret n°2010-1255 du 22 octobre 2010 la nomme expressément parmi les communes de Haute-Savoie en sismicité modérée, quand la quasi-totalité du département est en zone 4.
Ce que change la zone 3. Les règles parasismiques restent obligatoires, mais l'aléa retenu au calcul est plus faible qu'en zone 4 : chaînages, ferraillage et ancrages sont dimensionnés moins lourdement qu'ailleurs dans le département. L'attestation reste exigée au dépôt du permis.
Le rapport de présentation du PLU confirme ce classement, et écrit aussi explicitement que la commune n'est pas soumise à la loi Montagne. D'après les servitudes versées au Géoportail de l'urbanisme, le territoire n'est couvert ni par un périmètre d'abords de monument historique, ni par un site inscrit ou classé. Sur un projet précis, nous le vérifions auprès de l'UDAP.
Le règlement
Ce que le PLU va vous demander
- Du logement social dès 4 logements ou 300 m² de surface de plancher : le secteur LS1 couvre toutes les zones U et AU.
- Une proportion minimale de grands logements, les secteurs STL1 et STL2 imposant des T3 ou plus.
- Une densité minimale pour les opérations nouvelles, fixée par le SCoT.
- La zone agricole protégée Archamps, Neydens et Saint-Julien-en-Genevois, acte du 15 avril 2009, qui classe durablement des espaces agricoles.
- Une déclaration préalable pour toute clôture, même sans autre travail.
- La charte de colorimétrie et la palette végétale annexées au PLU, sur les teintes de façade et les plantations.
- Les deux servitudes du 25 juin 2025 liées à d'anciens sites pollués : un poste de chargement de camions et un dépôt pétrolier.
- L'emprise SNCF et sa zone tampon de 50 m, et les servitudes de lignes électriques.
S'y ajoutent le PPR du 28 février 1997, l'étude hydraulique annexée au PLU et les outils fonciers de la commune : droit de préemption urbain et DPU renforcé, préemption commerciale, périmètre d'étude, projet urbain partenarial, taxe d'aménagement sectorisée.
Le point qui bloque
Diviser ou construire du logement
Deux dispositifs se superposent : la commune veut du logement social, et des logements de taille familiale. Un projet de découpe en studios n'y survit pas.
La mixité sociale, à trois étages
Le secteur LS1 couvre toutes les zones U et AU. Toute opération d'au moins 4 logements ou de 300 m² de surface de plancher doit comporter au minimum 40 % de la surface de plancher en logement social, dont au moins 30 % en locatif social. Le secteur LS2, quartier de la gare en zone UCg, impose 40 % dont 35 % en locatif social. Le secteur LS3, quartier de Perly en zone UCh, impose 35 % dont 25 %. Les arrondis se font au chiffre supérieur.
Une opération de 4 logements bascule donc déjà dans le dispositif. Cela se tranche dès l'esquisse : bailleur social partenaire, VEFA, ou programme redimensionné.
La taille minimale des logements
C'est une règle rare, et celle qui surprend le plus. Dans le secteur STL1, toute réhabilitation ou extension créant 2 logements ou plus doit comporter au moins 65 % de T3 ou plus. Dans le secteur STL2, toute opération de 4 logements ou plus doit comporter entre 55 et 65 % de T3 ou plus.
La traduction est directe. Si vous achetez un immeuble en pensant le découper en studios pour maximiser le rendement, le règlement s'y oppose. La majorité des logements créés devra être des T3 au minimum, ce qui change le nombre de lots, la distribution, le stationnement et le bilan.
Ces deux règles se vérifient avant le compromis, pas pendant l'instruction, en maîtrise d'œuvre comme en assistance à maîtrise d'ouvrage.
Nos interventions
Ce que nous faisons à Saint-Julien-en-Genevois
Maison neuve
Faisabilité, esquisse, permis, étude thermique RE2020, attestation parasismique, pilotage jusqu'à la réception. Voir construction.
Rénovation
Bâti ancien, réseaux, isolation, redistribution. Budget arrêté après le relevé. Voir rénovation, ou extension et surélévation.
Petit collectif et division
Immeuble à créer ou bâtiment à diviser, mixité sociale et taille des logements intégrées dès l'esquisse. En contractant général si vous voulez un forfait.
Assistance à maîtrise d'ouvrage
Vous avez déjà un architecte ou une entreprise. Nous écrivons le programme, analysons les offres et contrôlons le chantier. Voir AMO.
Densité
La densité imposée, et ce qu'elle change
Le SCoT de la communauté de communes du Genevois classe la commune en ville élargie. L'objectif de densité moyenne est de 80 logements par hectare pour les opérations nouvelles, desserte comprise. Dans l'enveloppe urbaine desservie par les transports en commun, le minimum monte à 120 logements par hectare, et à 160 dans une bande de 500 m de part et d'autre du futur transport en commun en site propre.
L'enveloppe foncière d'extension résidentielle est plafonnée à 10 hectares sur la période du SCoT. La commune comptait 12 099 habitants en 2012, 14 258 en 2017 et 16 222 au recensement 2023, pour 1 532 habitants au kilomètre carré. Le foncier est rare, et chaque opération est attendue sur le nombre de logements qu'elle porte.
Un projet de deux villas sur un terrain bien desservi a peu de chances de passer. La densité attendue détermine le type de bâtiment et le bilan.
La méthode
Le déroulé
Faisabilité
PLU en vigueur, zonage, servitudes, mixité sociale et taille des logements. Avant l'achat si c'est possible.
Visite sur place
Relevé de la parcelle ou du bâtiment, accès, réseaux, supports. Nous ne chiffrons rien sans être venus.
Conception et autorisation
Esquisse, avant-projet, permis ou déclaration préalable, étude thermique, attestation parasismique, instruction.
Chiffrage au métré
Métré complet et DPGF aux prix de nos entreprises. Un total par lot, pas une fourchette.
Travaux et réception
Planning, réunions de chantier, compte rendu après chaque visite, réception lot par lot, réserves datées.
Décrivez-nous le projet et nous vous dirons ce qui est possible.
Secteur
Où nous intervenons
Bureau à Aix-les-Bains, chantiers sur toute la Haute-Savoie, le Genevois, le Pays de Gex, la Savoie et les grandes stations. Nous venons sur site avant de chiffrer, ce qui borne notre rayon d'action.
Genevois et Annemasse
- Reignier-Ésery
- Annemasse
- Ville-la-Grand
- Cranves-Sales
- Vétraz-Monthoux
- Saint-Julien-en-Genevois
- Collonges-sous-Salève
- Cruseilles
Arve, Aravis et Mont-Blanc
- La Roche-sur-Foron
- Bonneville
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- Saint-Gervais-les-Bains
- Chamonix-Mont-Blanc
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Annecy, Léman et Savoie
- Annecy
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Pays de Gex et stations
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- Les Gets
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- Valmorel
Votre commune n'est pas dans la liste ? Demandez quand même. Nous vous dirons franchement si nous pouvons tenir le suivi de chantier.
Votre projet à Saint-Julien-en-Genevois
Dites-nous ce que vous voulez faire
Une parcelle, un immeuble à diviser, une maison à rénover : envoyez-nous la référence cadastrale ou l'adresse, avec quelques photos. Réponse sous 48 heures ouvrées, avant que vous engagiez quoi que ce soit.