Maître d'œuvre à Thonon-les-Bains

MOE LEMAN est un cabinet de maîtrise d'œuvre et de contractant général. Nous concevons, nous déposons les autorisations d'urbanisme, nous chiffrons au métré et nous dirigeons le chantier jusqu'à la réception. À Thonon, cela va des quartiers pavillonnaires du plateau aux parcelles qui descendent vers le lac.

Ici, la règle ne se lit plus commune par commune. Un seul règlement couvre 25 communes, avec des exceptions écrites pour Thonon. Une même zone peut donc avoir une règle générale et une règle propre à la ville. Nous lisons les deux avant de dessiner. Nous venons aussi sur place : pente, accès, vue sur le lac, voisinage. Jamais un prix donné sur photos.

Les contraintes

Ce que le PLUi et le PPR vont vous demander

Les valeurs ci-dessous sont celles de la zone UD, le pavillonnaire au développement maîtrisé. Chaque zone a les siennes, et les OAP thématiques complètent le règlement.

• Emprise au sol calculée par paliers : 25 % jusqu'à 400 m², puis un taux qui baisse par tranche, jusqu'à 5 % pour la part au-delà de 1 200 m². Le détail est plus bas.
• 60 % du terrain en espaces perméables, dont 40 % en pleine terre. 75 % de ces espaces d'un seul tenant.
• Hauteur maximale de 9 m, soit R+1 et combles ou attique. 7 m en cas de toiture-terrasse.
• Recul de 5 m sur la voie, ou celui d'une construction similaire voisine. Sur les limites : la moitié de la différence d'altitude, sans descendre sous 4 m. 8 m entre deux constructions principales d'une même propriété.
• Toitures à deux pans, quatre pans, à coyaux, à croupes ou en pavillon. Un pan, trois pans et mansarde interdits. Couverture d'aspect tuile, dans les rouges à bruns.
• Déblais et remblais limités à 1,50 m, et 2 m pour une partie enterrée. Terrain naturel inchangé sur 2 m le long des limites.
• Stationnement à Thonon : une place par logement, plus une par tranche de 60 m² de surface de plancher, dans la limite de trois.
• Clôtures limitées à 1,60 m, à claire-voie ou en haie d'essences locales. Canisses et bâches interdites. Déclaration préalable obligatoire.

Avant le premier trait, nous superposons le zonage du PLUi, la carte réglementaire du PPR et le cadastre. C'est là que se lit la surface réellement constructible.

Le point qui surprend

Plus le terrain est grand, moins il est constructible en proportion

En zone UD, l'emprise au sol ne suit pas un pourcentage unique. Elle suit un barème. Jusqu'à 400 m², elle vaut 25 % du terrain. Entre 401 et 800 m², on ajoute 20 % de la surface au-delà de 400 m² à une base de 100 m². Le taux tombe ensuite à 15 %, puis 10 %, puis 5 % au-delà de 1 200 m².

Concrètement, un terrain de 400 m² autorise 100 m² d'emprise. Un terrain de 1 000 m² en autorise 210 m², soit 21 %. Un terrain de 2 000 m² en autorise 270 m², soit 13,5 %. Doubler la surface ne double donc pas la maison. Le règlement ferme aussi la porte au découpage. En cas de division après l'entrée en vigueur du PLUi, le calcul se fait sur le terrain d'assiette de l'opération, pas sur chaque lot.

Ce barème change la façon de concevoir. Une maison compacte sur deux niveaux tient mieux dans l'emprise qu'un plain-pied étalé. Les annexes, le garage et le débord des terrasses comptent aussi. Nous faisons ce calcul dès l'esquisse, avant de fixer le programme. L'ossature bois, compacte et performante, se prête bien à ce gabarit. Notre façon de la mettre en œuvre est sur ossature bois.

La méthode

Le déroulé