Maître d'œuvre à Gex, Ferney-Voltaire et Divonne-les-Bains

MOE LEMAN est un cabinet de maîtrise d'œuvre et de contractant général. Nous concevons, nous déposons les autorisations d'urbanisme, nous chiffrons au métré et nous dirigeons le chantier jusqu'à la réception. Dans le Pays de Gex, nous travaillons sur la maison individuelle, l'extension et la petite opération de logements.

Un même règlement couvre 27 communes. Cela ne veut pas dire que les règles sont identiques partout. Le secteur de zone, l'indice porté au plan et la commune font varier le projet. Nous lisons d'abord le plan de zonage à la parcelle. Puis nous venons voir le terrain, la pente, la voie et les voisins. Le chiffrage se fait ensuite au métré, poste par poste.

Les contraintes

Ce que le PLUiH va vous demander

Les valeurs ci-dessous sont celles du secteur UGp, les quartiers pavillonnaires à préserver. Il se divise en UGp1, le pavillonnaire classique, et UGp2, le pavillonnaire peu dense des bas monts. Les autres secteurs ont leurs propres règles.

• Emprise au sol limitée à 18 % du terrain en UGp1 et à 10 % en UGp2.
• Pleine terre d'au moins 45 % en UGp1 et 55 % en UGp2. Le coefficient de biotope monte à 55 % et 65 %. Une piscine non couverte compte dans l'emprise pour ce calcul.
• Hauteur maximale de 7 m à l'égout et de 9 m au total. Dans les secteurs indicés UGp2*, 5 m à l'égout et 7 m au total.
• Recul de 5 m sur la voie, porté à 8 m dans les secteurs indicés « * ». Entre deux bâtiments d'une même parcelle, une distance au moins égale à la hauteur à l'égout du plus haut.
• Toiture de 2 à 4 pans, pente entre 30 et 60 %, débord de 40 cm minimum. Tuiles d'aspect proche des tuiles locales, sauf cas prévus par le règlement.
• Remblais et déblais limités à 1,50 m sur un terrain de pente inférieure ou égale à 15 %, à 2 m au-delà. Pas de remblai à moins de 2 m d'une limite.
• Recul de 10 m depuis le sommet des berges d'un cours d'eau, quel que soit le secteur.
• Dans les périmètres de l'OAP Patrimoine, le projet doit être compatible avec ses dispositions. Les éléments de patrimoine repérés sont soumis au permis de démolir.

Avant le premier trait, nous superposons le règlement graphique du PLUiH, les cartes des PPR et le cadastre. C'est là que se lit la surface réellement constructible.

Le point qui surprend

Sept mètres de retrait sur une limite

En UGp, la maison ne se pose pas au milieu de la parcelle avec 4 m tout autour. Le règlement impose un retrait d'au moins 7 m sur une des limites séparatives, et de 4 m sur les autres. Ajouté aux 5 m de recul sur la voie, cela fixe une large part du plan de masse avant même de dessiner.

Sur une parcelle étroite, la différence se voit tout de suite. La façade principale se tourne souvent vers ce dégagement de 7 m, qui devient le jardin. Les annexes de 25 m² au plus et de 2,50 m à l'égout peuvent s'implanter autrement. Les piscines restent à 2 m des limites. En rénovation, une isolation par l'extérieur peut empiéter sur les bandes de retrait.

Nous calons l'implantation sur cette règle dès la première esquisse. Une maison en ossature bois s'adapte bien à ces plans contraints : murs fins, préfabrication, peu de reprises. Le détail est sur ossature bois. Pour un chalet sur les hauteurs du Jura gessien, voir Chalets Signature.

La méthode

Le déroulé