MOE LEMAN · Morzine et Les Gets
Maître d'œuvre à Morzine et Les Gets
Morzine et Les Gets appliquent le même PLUi-H, celui du Haut-Chablais, modifié en mai 2026. Le texte est commun, mais il garde des règles propres à chaque commune : pente et teinte des toits, débords, hauteur de façade. Chaque commune a son plan de prévention des risques, et toutes deux sont en sismicité 4. Voici ce que votre chalet ou votre rénovation devra respecter, et comment nous menons le projet jusqu'à la réception.
Un terrain au Pleney, à Avoriaz ou aux Chavannes ? Envoyez-nous la référence cadastrale par la page contact, nous vous disons ce qu'elle autorise. Réponse sous 48 heures ouvrées.
MOE LEMAN est un cabinet de maîtrise d'œuvre et de contractant général. Nous concevons, nous déposons les autorisations d'urbanisme, nous chiffrons au métré et nous dirigeons le chantier jusqu'à la réception. Notre spécialité est l'ossature bois : chalets, maisons et petits collectifs en Savoie et en Haute-Savoie.
Morzine et Les Gets se touchent, partagent un domaine skiable et un même règlement d'urbanisme. Pourtant un chalet conforme aux Gets ne l'est pas forcément à Morzine. Le PLUi-H écrit souvent « pour Les Gets » ou « à Morzine » au milieu d'un article. Nous lisons donc la règle commune, puis l'exception communale, puis le PPR de la commune concernée. Nous venons sur place avant de chiffrer. Jamais un prix donné sur photos.
Le cadre réglementaire
Ce qui s'applique à Morzine et aux Gets
Les deux communes n'ont plus de PLU communal. Elles relèvent du plan local d'urbanisme intercommunal valant programme local de l'habitat de la communauté de communes du Haut-Chablais. Le conseil communautaire l'a approuvé le 13 septembre 2022. Il couvre quinze communes, de Bellevaux à Vailly. Une modification simplifiée n°1 a été approuvée le 10 juin 2025. La modification n°3 a été approuvée le 19 mai 2026, après une enquête publique tenue du 17 novembre au 19 décembre 2025. C'est cette version qui est en vigueur sur le Géoportail de l'urbanisme.
La modification n°3 a corrigé le règlement écrit. Elle a revu les règles d'annexes, la pose des panneaux solaires et plusieurs formulations ambiguës. Elle a aussi intégré des demandes de la commune des Gets sur la hauteur, l'implantation et la volumétrie. Le SCoT du Chablais, approuvé le 30 janvier 2020, s'impose au PLUi-H.
Avoriaz, sur la commune de Morzine, a son propre chapitre dans le règlement. La station est couverte par un périmètre de protection au titre de l'article L.151-19 du code de l'urbanisme. Le règlement le rattache au label « Patrimoine du XXe siècle » attribué en 2003, devenu « Architecture contemporaine remarquable » en 2016. Le périmètre protège le site, la station sans voiture et l'architecture : façades en tavaillons, décrochés, balcons, toitures. Tous les travaux y sont soumis à autorisation d'urbanisme.
Les deux communes sont classées en zone de sismicité 4, moyenne. Chacune a son plan de prévention des risques naturels. À Morzine, le PPR a été approuvé le 24 septembre 2013, et un second PPR « Vallée de la Manche » le 29 juin 2015. Aux Gets, le PPR approuvé le 17 février 2003 a été révisé le 20 avril 2005, et une nouvelle révision est en cours. Une zone rouge est inconstructible. Une zone bleue impose des prescriptions au projet.
Les contraintes
Ce que le PLUi-H et les PPR vont vous demander
Les valeurs ci-dessous sont celles de la zone UC, l'espace à dominante résidentielle, où se construisent la plupart des chalets individuels. Quand la règle diffère entre les deux communes, nous l'indiquons. Les zones UA, UB et UH ont les leurs.
- Coefficient d'emprise au sol de 0,40 à Morzine et aux Gets (0,30 dans les autres communes du Haut-Chablais).
- Coefficient de biotope par surface d'au moins 25 %. Au moins 60 % des espaces verts de pleine terre d'un seul tenant.
- Hauteur maximale de 10 mètres, sans dépasser la hauteur moyenne des constructions voisines. Aux Gets, la hauteur de façade à l'égout reste inférieure d'au moins 20 % à la longueur du bâtiment.
- Recul de 5 mètres sur le domaine public. Recul sur les limites séparatives égal à la moitié de la différence d'altitude, jamais moins de 4 mètres.
- Morzine : pente de toit entre 30 et 50 %, débords d'au moins 1,20 mètre. Le toit à un pan y reste permis.
- Les Gets : pente entre 35 et 55 %, cinq teintes RAL de couverture admises, débords d'au moins 1,20 mètre, plafonnés à 1,20, 1,50 ou 2 mètres selon la hauteur du bâti.
- Murs de soutènement et enrochements limités à 1,80 mètre. Remblais en paliers de 1,80 mètre séparés par une bande plantée d'au moins 1 mètre.
- Dès 600 m² de surface de plancher ou 5 logements, 35 % de la surface en logement social, en bail réel solidaire ou en locatif.
Le stationnement suit la même logique. À Morzine comme aux Gets, il faut 2 places pour les 120 premiers m² de surface de plancher, puis une place par tranche de 50 m² entamée. Un chalet de 200 m² demande donc 4 places. Aux Gets, au moins la moitié des places doit être couverte. Avant le premier trait, nous superposons le zonage du PLUi-H, la carte du PPR de la commune et le cadastre. C'est là que se lit la surface réellement constructible.
Le point qui surprend
Le PLUi-H plafonne la surface visible d'un chalet
Le règlement ne s'arrête pas à l'emprise et à la hauteur. Il limite la « surface totale visible » de chaque volume. Elle additionne tous les niveaux au-dessus du terrain, niveaux semi-enterrés compris, chacun compté en entier. En zone UC, une construction neuve ne dépasse pas 450 m² de surface visible. Aux Gets, ce plafond est porté à 900 m². Seuls les niveaux entièrement enterrés et leurs accès sont neutralisés.
La conséquence est directe pour un grand chalet sur un terrain en pente. Un rez-de-jardin à demi enterré compte en totalité. Le même programme peut passer aux Gets et bloquer à Morzine. Au-delà de trois logements sur un terrain de plus de 20 % de pente, le projet doit aussi se décomposer en plusieurs volumes, pour éviter les bâtiments en cascade.
Le règlement ajoute deux détails que l'on découvre souvent tard. Chaque logement neuf doit avoir une cave ou un cellier d'au moins 4 m². Et toute toiture d'un bâtiment situé à moins de 5 mètres du domaine public reçoit des arrêts de neige. Elles conviennent bien à l'ossature bois : volume simple, socle maçonné, étages bardés de bois. C'est le chalet traditionnel que le PLUi-H prend pour référence en zones UC et UH. Notre approche du chalet est présentée sur Chalets Signature.
Nos interventions
Ce que nous faisons à Morzine et aux Gets
Maison neuve ou chalet
Conception, permis de construire, chiffrage au métré et suivi de chantier. Nous calons dès l'esquisse la surface visible, la pente de toit et les débords propres à la commune. En sismicité 4, une maison individuelle neuve suit les règles parasismiques. Voir construction et Chalets Signature.
Rénovation
Selon l'INSEE, 37 % des résidences principales de Morzine et 42 % de celles des Gets ont été achevées entre 1971 et 1990. Le PLUi-H interdit l'isolation par l'extérieur sur les bâtiments en pierre. Une surélévation de toiture de 0,50 mètre pour isoler est admise, même au-delà de la hauteur maximale. La méthode est sur rénovation.
Extension et surélévation
Une extension consomme de l'emprise et de la pleine terre. Elle compte aussi dans la surface visible. Une annexe non accolée peut s'implanter en limite si elle ne dépasse pas 3,50 mètres au faîtage et 8 mètres de long sur la limite. Voir extension et surélévation.
Contractant général
Un seul interlocuteur, un prix et un délai engagés, les travaux réalisés par nos entreprises. Le cadre est détaillé sur contractant général.
Avant d'acheter
Un terrain à Morzine ou aux Gets se vérifie avant le compromis
Commencez par la commune. La même parcelle en UC n'offre pas les mêmes possibilités des deux côtés de la limite communale. Consultez ensuite le PPR concerné : celui de Morzine, celui de la Vallée de la Manche ou celui des Gets. Vérifiez enfin la route. Hors agglomération, le PLUi-H impose 25 mètres depuis l'axe d'une départementale structurante et 18 mètres depuis l'axe des routes économiques ou locales.
Morzine comptait 2 658 habitants en 2023, Les Gets 1 227. Les résidences secondaires représentaient 86,1 % des logements à Morzine et 85,2 % aux Gets. Les appartements forment 87,1 % du parc de Morzine. Aux Gets, les maisons pèsent encore 25,1 % des logements.
Le PLUi-H ne crée pas de servitude de résidence principale dans ces deux communes. Il impose en revanche du logement social dès 5 logements ou 600 m² de surface de plancher. Nous produisons une note de faisabilité avant l'achat : zone, emprise, biotope, surface visible, hauteur, PPR, stationnement. Pour être accompagné côté maître d'ouvrage, voir assistance à maîtrise d'ouvrage.
La méthode
Le déroulé
Visite et relevé
Nous venons sur la parcelle ou dans le bâtiment. Relevé, contraintes d'accès, réseaux, voisinage.
Faisabilité
Lecture du règlement de zone, servitudes, surface de plancher atteignable, points de blocage chiffrés.
Conception et autorisation
Plans, étude thermique, attestation parasismique, dépôt en mairie et suivi de l'instruction.
Chiffrage au métré
Métré complet et décomposition lot par lot. Vous recevez un total par lot, jamais un ratio au mètre carré.
Travaux et réception
Planning, réunions de chantier, compte rendu après chaque visite, réception lot par lot avec réserves datées.
Secteur
Où nous intervenons
Bureau à Aix-les-Bains, chantiers sur toute la Haute-Savoie, le Genevois, le Pays de Gex, la Savoie et les grandes stations. Nous venons sur site avant de chiffrer, ce qui borne notre rayon d'action.
Genevois et Annemasse
- Reignier-Ésery
- Annemasse
- Ville-la-Grand
- Cranves-Sales
- Vétraz-Monthoux
- Saint-Julien-en-Genevois
- Collonges-sous-Salève
- Cruseilles
Arve, Aravis et Mont-Blanc
Annecy, Léman et Savoie
Pays de Gex et stations
Votre commune n'est pas dans la liste ? Demandez quand même. Nous vous dirons franchement si nous pouvons tenir le suivi de chantier.
Votre projet à Morzine ou aux Gets
Dites-nous ce que vous voulez faire
La référence cadastrale, l'adresse ou quelques photos suffisent pour un premier avis. Nous vous répondons sous 48 heures ouvrées, franchement, y compris si le projet ne tient pas. Tout passe par la page contact, ou par téléphone.