MOE LEMAN · Saint-Gervais-les-Bains
Maître d'œuvre à Saint-Gervais-les-Bains
Saint-Gervais applique un PLU révisé en 2016 et modifié pour la quatrième fois en octobre 2023. Son règlement fixe une surface de pleine terre par logement, encadre le gabarit des chalets et protège plusieurs monuments. S'y ajoutent un PPR, une sismicité de zone 4 et le plan de protection de l'atmosphère. Voici ce que votre chalet, votre maison ou votre rénovation devra respecter, et comment nous menons le projet jusqu'à la réception.
Un terrain au Fayet, près du bourg ou à Saint-Nicolas-de-Véroce ? Envoyez-nous la référence cadastrale par la page contact, nous vous disons ce qu'elle autorise. Réponse sous 48 heures ouvrées.
MOE LEMAN est un cabinet de maîtrise d'œuvre et de contractant général. Nous concevons, nous déposons les autorisations d'urbanisme, nous chiffrons au métré et nous dirigeons le chantier jusqu'à la réception. Saint-Gervais s'étage de la plaine de l'Arve, à 580 m, jusqu'au sommet du Mont-Blanc. Nous y travaillons du Fayet aux hameaux d'altitude.
Ici, l'altitude change le chantier autant que le règlement. Au-dessus de 1 000 m, la commune peut exiger un chemin d'accès moins pentu. La hauteur se mesure depuis le point bas du terrain. Une zone du PPR peut couvrir une partie du lot. Nous venons donc sur place avant de chiffrer. Nous lisons la pente, la neige, l'accès et l'orientation. Jamais un prix donné sur photos.
Le cadre réglementaire
Ce qui s'applique à Saint-Gervais
Saint-Gervais a un PLU communal, approuvé le 15 février 2006. Il a été révisé une première fois le 14 décembre 2011, puis le 9 novembre 2016. Une révision allégée a été approuvée le 25 juillet 2023. La modification n°4 a été approuvée par le conseil municipal le 11 octobre 2023. Un arrêté du maire du 30 janvier 2025 a mis à jour les servitudes, après l'inscription du château de la Comtesse aux monuments historiques. C'est cette version qui est en vigueur sur le Géoportail de l'urbanisme. Le règlement conserve l'ancienne structure en 14 articles par zone.
La commune fait partie de la communauté de communes Pays du Mont-Blanc, qui réunit 10 communes. Son PLU doit être compatible avec la loi Montagne. Elle est couverte par le SCoT Mont-Blanc, qui regroupe 32 communes. Son projet a été arrêté le 18 juillet 2025 et soumis à enquête publique du 2 février au 4 mars 2026. Nous n'avons pas trouvé trace de son approbation à ce jour.
Saint-Gervais est dans le périmètre du plan de protection de l'atmosphère de la vallée de l'Arve, qui couvre 41 communes. Depuis le 1er janvier 2022, toute cheminée à foyer ouvert y est interdite d'usage, même en appoint ou en agrément. Un poêle ou un insert neuf doit respecter une valeur limite de 125 mg/Nm³ de poussières. Lors d'une vente, un appareil au bois qui dépasse ce seuil doit être mis en conformité. Dans un chalet, le feu de bois reste donc possible, mais en foyer fermé et performant.
La commune est en zone de sismicité 4, dite moyenne. Son potentiel radon est classé en catégorie 3. Le PPR révisé a été approuvé par arrêté préfectoral du 28 décembre 2010. Il remplace celui de 2001. Les zones rouges sont inconstructibles, les zones bleues imposent des prescriptions, y compris pour la gestion des eaux pluviales. Plusieurs monuments sont protégés : l'église de Saint-Nicolas-de-Véroce, classée en 2006, la chapelle des Chattrix et la chapelle du hameau des Plans, inscrites dans les années 1970, l'ancien hôtel du Mont Joly, inscrit en 1997, et le château de la Comtesse, inscrit par arrêté du 27 décembre 2024. Dans leurs abords, l'architecte des Bâtiments de France est consulté.
Les contraintes
Ce que le PLU et le PPR vont vous demander
Les valeurs ci-dessous sont celles de la zone UD, hors sous-secteurs UDc1 et UDc2. Chaque zone a les siennes. En cas de lotissement, les règles s'appliquent à chaque lot, pas à la parcelle d'origine.
- Terrain nu ou issu d'une division : emprise de la maison limitée à 15 %, 20 % avec les annexes hors garage, 30 % avec garages et terrasses. Terrain déjà bâti : 25 %.
- Hauteur limitée à 6,50 m à la panne sablière, mesurée depuis le terrain naturel aval. R+1+combles. Annexes et mazots limités à 4 m.
- Recul de 7 m sur l'axe de la voie et de 4 m sur l'emprise publique. Sur les limites, la moitié de la différence d'altitude, sans descendre sous 4 m. 11 m au moins entre deux constructions principales.
- Façade aval de 20 m au plus. Rapport entre longueur et hauteur de façade compris entre 1,7 et 4. Deux chalets reliés par leurs annexes sont interdits.
- Toiture à pans, pente entre 35 et 50 %. Fenêtres de toit de 0,78 m sur 0,98 m au plus. Chiens assis et outeaux interdits. Balcons et galeries couverts par le débord.
- Bois en teinte sombre, proche de son aspect naturel. Linteaux horizontaux pour toute ouverture nouvelle.
- Accès de 4 m de large, palier de 5 m à 5 % au plus avant la voie, chemin à 12 % au plus. Deux places par logement, dont une couverte, jusqu'à deux logements.
- Abords des monuments historiques : avis de l'architecte des Bâtiments de France. Permis de démolir institué sur toute la zone.
Avant le premier trait, nous superposons le zonage du PLU, la carte réglementaire du PPR et le cadastre. C'est là que se lit la surface réellement constructible.
Le point qui surprend
250 m² de pleine terre pour chaque logement
En zone UD, une construction neuve d'habitation n'est autorisée que si la parcelle garde au moins 250 m² d'espace libre de pleine terre par logement créé. Le calcul est simple et sévère. On prend la surface de la parcelle et on retire tout ce qui fait emprise au sol, y compris les ouvrages soumis à déclaration. Deux logements demandent donc 500 m² de pleine terre, en plus de l'emprise du bâti.
La règle se cumule avec deux autres. Un logement collectif ou une résidence de tourisme ne peut pas dépasser 400 m² de surface de plancher d'un seul tenant. Au-delà, il faut plusieurs volumes, espacés selon les règles de retrait. Tout ce qui fait emprise compte : une terrasse de plus de 0,60 m au-dessus du sol, une piscine ou un garage réduisent la pleine terre disponible. Un projet de chalet avec appartement indépendant se vérifie donc à la parcelle, avant toute promesse d'achat.
Le règlement laisse une souplesse aux mazots savoyards. Construits en madriers, ils restent sous 14 m² d'emprise et 4 m de haut, et échappent aux règles de gabarit. Nous intégrons ces calculs dès l'esquisse. Nos chalets sont décrits sur Chalets Signature. L'ossature bois que nous mettons en œuvre est détaillée sur ossature bois.
Nos interventions
Ce que nous faisons à Saint-Gervais
Maison neuve ou chalet
Nous dessinons dans le gabarit du PLU : 6,50 m à la sablière, façade aval de 20 m, rapport longueur hauteur, pente de toit. Sur un terrain en forte pente, trois volumes décalés au plus sont admis dans le sens de la pente. En zone de sismicité 4, une maison individuelle neuve suit les règles parasismiques, avec une attestation jointe au permis. Voir construction et Chalets Signature.
Rénovation
L'INSEE compte 11,1 % de résidences principales achevées avant 1919 à Saint-Gervais, et 65,1 % avant 1991. Un bâtiment repéré au patrimoine bâti ne peut être ni dénaturé ni démoli. Sur un immeuble traditionnel, les garde-corps à barreaux verticaux sont conservés et ne peuvent pas être recouverts. La méthode est sur rénovation.
Extension et surélévation
Sur un terrain déjà bâti, l'emprise monte à 25 %, ce qui laisse de la marge pour une extension. La pente de toit peut dépasser 50 % pour agrandir un bâtiment de caractère patrimonial. Une toiture à un seul pan n'est admise que sur un petit volume accolé, ou sur une annexe adossée à un mur mitoyen ou de soutènement plus haut qu'elle. Voir extension et surélévation.
Contractant général
Un seul interlocuteur, un prix et un délai engagés, les travaux réalisés par nos entreprises. Le cadre est détaillé sur contractant général.
Avant d'acheter
Lire l'accès et le risque avant de signer
À Saint-Gervais, un terrain se lit d'abord sur la carte du PPR. Une zone bleue impose des prescriptions qui pèsent sur la conception et sur le traitement des eaux pluviales. L'accès vient juste après. Le chemin ne dépasse pas 12 % de pente et doit se raccorder à la voie par un palier. Plus haut que 1 000 m, une pente plus faible peut être demandée à cause de la neige. Une place de stationnement compte 25 m² avec sa desserte, et les places commandées sont interdites. Le long des pistes de ski, sur 8 m de chaque côté, seules les clôtures démontables sont admises.
La commune compte 5 755 habitants en 2023 selon l'INSEE, pour 9 228 logements. Seuls 30,9 % sont des résidences principales. Les résidences secondaires et logements occasionnels en représentent 67,8 %. Les appartements font 64,4 % du parc.
Nous produisons une note de faisabilité avant l'achat : zonage, risques, servitudes, pleine terre disponible, nombre de logements possible. Pour être accompagné côté maître d'ouvrage, voir assistance à maîtrise d'ouvrage.
La méthode
Le déroulé
Visite et relevé
Nous venons sur la parcelle ou dans le bâtiment. Relevé, contraintes d'accès, réseaux, voisinage.
Faisabilité
Lecture du règlement de zone, servitudes, surface de plancher atteignable, points de blocage chiffrés.
Conception et autorisation
Plans, étude thermique, attestation parasismique, dépôt en mairie et suivi de l'instruction.
Chiffrage au métré
Métré complet et décomposition lot par lot. Vous recevez un total par lot, jamais un ratio au mètre carré.
Travaux et réception
Planning, réunions de chantier, compte rendu après chaque visite, réception lot par lot avec réserves datées.
Secteur
Où nous intervenons
Bureau à Aix-les-Bains, chantiers sur toute la Haute-Savoie, le Genevois, le Pays de Gex, la Savoie et les grandes stations. Nous venons sur site avant de chiffrer, ce qui borne notre rayon d'action.
Genevois et Annemasse
- Reignier-Ésery
- Annemasse
- Ville-la-Grand
- Cranves-Sales
- Vétraz-Monthoux
- Saint-Julien-en-Genevois
- Collonges-sous-Salève
- Cruseilles
Arve, Aravis et Mont-Blanc
Annecy, Léman et Savoie
Pays de Gex et stations
Votre commune n'est pas dans la liste ? Demandez quand même. Nous vous dirons franchement si nous pouvons tenir le suivi de chantier.
Votre projet à Saint-Gervais
Dites-nous ce que vous voulez faire
La référence cadastrale, l'adresse ou quelques photos suffisent pour un premier avis. Nous vous répondons sous 48 heures ouvrées, franchement, y compris si le projet ne tient pas. Tout passe par la page contact, ou par téléphone.